Inadimplemento nos contratos imobiliários e a cumulação entre multa contratual e lucros cessantes: a perspectiva sobre a natureza das cláusulas contratuais a partir do tema 970 do STJ

Abstract

O Tema 970 do STJ trouxe uma das principais dúvidas que há a respeito do inadimplemento contratual, qual seja, a possibilidade de existir cumulação entre multa contratual com lucros cessantes, tendo em vista se tratar de situação bastante complexa nos contratos imobiliários. Para responder essa questão, objeto da presente pesquisa, será visto, primeiramente, o caminho lógico-sistemático que levou a necessidade de fixação do entendimento. Ao passo em que se inicia o trabalho observando as características gerais dos contratos, aplicação no direito imobiliário, obrigações e o inadimplemento. Em segundo momento, será analisada a função da cláusula penal, aplicabilidade, além de ser feito um comparativo entre cláusula penal moratória e compensatória. Após, em um terceiro momento, serão abordados os aspectos gerais dos lucros cessantes dados pela doutrina, pela legislação e pela jurisprudência. Em decorrência de todos os conceitos abordados durante a pesquisa, legislação que trata sobre o tema, bem como dos Recursos Repetitivos que trataram sobre o assunto e fixaram o Tema 970, se observará, na prática, os argumentos lançados que justificaram a fixação do entendimento quanto a impossibilidade de cumulação da multa contratual com lucros cessantes.

Theme 970 of the STJ brought one of the main doubts regarding contractual defaults, namely the possibility of cumulation between contractual fines and loss of profits, in view of the very complex situation in real estate contracts. To answer this question, which is the object of the present research, firstly the logical-systematic path that led to the need to establish such an understanding will be analysed. As the research continues, the general characteristics of the contracts, their application in real estate law, obligations and default will be explored. Secondly,the function of the penal clause and its applicability will be analysed, in addition to making a comparison between the moratorium and compensatory penal clause. After, in a third moment, the general aspects of the lost profits will be examined as per the relevant doctrine, legislation and jurisprudence. As a result of all the concepts covered throughout the research, legislation dealing with the issue, as well as the Repetitive Appeals that dealt with the subject and fixed Theme 970, it will be observed, in practice, the arguments that justified the establishing of a precedent observing the impossibility of cumulating contractual fines with loss of profits.