A cláusula resolutiva expressa em promessas de compra e venda de imóveis rurais: a ação possessória como técnica processual eficaz para a retomada do imóvel em caso de inadimplemento do comprador

Abstract

Este trabalho explora a cláusula resolutiva expressa em contratos de promessa de compra e venda de imóveis rurais, destacando sua aplicabilidade no contexto do financiamento rural, conhecido como vendor finance. A análise começa com um estudo histórico e dogmático da cláusula resolutiva, desde suas origens no Direito Romano até sua integração no Código Civil Brasileiro de 2002. O trabalho examina, de forma detalhada, como a cláusula resolutiva expressa pode operar de pleno direito, sem necessidade de ação judicial, em contraste com a cláusula resolutiva tácita, que exige intervenção judicial. Além disso, o estudo aborda a aplicabilidade dessa cláusula no registro imobiliário, garantindo publicidade a terceiros e facilitando a resolução extrajudicial do contrato. O estudo também explora a ação possessória como uma técnica processual adequada para a retomada do imóvel em caso de inadimplemento, enfatizando sua celeridade e adequação à dinâmica do agronegócio. A jurisprudência, especialmente a mudança trazida pelo REsp 1.789.863/MS, é analisada, destacando a evolução do entendimento sobre a necessidade de ação judicial para a resolução de contratos com cláusula resolutiva expressa. O trabalho oferece uma contribuição significativa para a modernização do Direito Civil e Imobiliário no Brasil, defendendo uma abordagem mais eficiente e justa para a resolução de conflitos contratuais no setor rural.

This work explores the express termination clause in rural real estate purchase and sale contracts, highlighting its applicability in the context of rural financing, known as vendor finance. The analysis begins with a historical and dogmatic study of the termination clause, from its origins in Roman Law to its integration into the Brazilian Civil Code of 2002. The work examines, in detail, how the express termination clause can operate automatically, without the need for legal action, in contrast to the tacit termination clause, which requires judicial intervention. Furthermore, the study addresses the applicability of this clause in real estate registration, ensuring publicity to third parties and facilitating the extrajudicial resolution of the contract. The study also explores possessory action as a suitable procedural technique for the recovery of the property in case of default, emphasizing its speed and suitability to the dynamics of agribusiness. The case law, especially the change brought about by REsp 1.789.863/MS, is analyzed, highlighting the evolution of the understanding regarding the need for legal action to resolve contracts with express termination clauses. This work offers a significant contribution to the modernization of Civil and Real Estate Law in Brazil, advocating a more efficient and just approach to resolving contractual disputes in the rural sector.