“Tokenização” de imóveis: desafios e perspectivas regulatórias no âmbito do registro imobiliário

Abstract

O presente trabalho tem por objetivo geral identificar quais diretrizes poderiam ser estabelecidas, por ato normativo do Conselho Nacional de Justiça, para regulamentar a tokenização imobiliária no âmbito das serventias extrajudiciais, assegurando integridade jurídica, segurança tecnológica e conformidade com o ordenamento brasileiro. Para tanto, desenvolveu-se uma análise sistemática dos principais conceitos relacionados à tokenização de ativos, às tecnologias de registros distribuídos (DLT) e ao sistema registral imobiliário, enfatizando-se a distinção entre direitos obrigacionais e direitos reais, a unicidade matricial, a publicidade registral e os limites estruturais que impedem, no modelo brasileiro, a criação de propriedade imobiliária diretamente via blockchain. A pesquisa com limite temporal desde o surgimento do bitcoin até novembro/2025, também examinou experiências regulatórias estrangeiras e nacionais, as competências normativas e correcionais do CNJ e os precedentes já consolidados em matéria de transformação digital das serventias, como os provimentos voltados aos atos notariais eletrônicos e à padronização de procedimentos registrais, que demonstram a viabilidade jurídica de um provimento específico para essa matéria. As principais etapas consistiram em: (i) delimitação conceitual e tecnológica da tokenização; (ii) exame da compatibilidade entre os princípios registrais e o uso de tokens representativos de direitos; (iii) avaliação dos riscos, desafios procedimentais e exigências de governança; (iv) sistematização das competências do CNJ para uniformizar práticas das serventias extrajudiciais; e (v) elaboração de diretrizes normativas para futura proposta regulatória. Os resultados alcançados evidenciaram que a tokenização imobiliária é viável juridicamente apenas como representação obrigacional, não como mecanismo de transmissão originária ou derivada da propriedade; que há lacunas normativas relevantes quanto à interoperabilidade tecnológica, mecanismos de auditoria, padrões de segurança, prova documental e integração com o Sistema Eletrônico de Registros Públicos; e que a ausência de padronização aumenta o risco de assimetria entre serventias, insegurança jurídica e exposição dos usuários. A pesquisa conclui que um provimento do CNJ é não apenas juridicamente possível, mas institucionalmente necessário, devendo estabelecer diretrizes mínimas de governança, segurança, interoperabilidade, registro documental, prevenção a ilícitos, proteção de dados, transparência e cooperação interinstitucional, de modo a permitir que a inovação tecnológica avance em conformidade com os princípios estruturantes do sistema registral brasileiro.

The present study aimed to identify which guidelines could be established, through a normative act of the National Council of Justice, to regulate real estate tokenization within extrajudicial registries, ensuring legal integrity, technological security, and compliance with the Brazilian legal system. To this end, a systematic analysis was conducted of the main concepts related to asset tokenization, distributed ledger technologies (DLT), and the real estate registry system, with emphasis on the distinction between obligational rights and real rights, the principle of matricular unity, registral publicity, and the structural limits that, within the Brazilian model, prevent the creation of real estate property directly via blockchain. The research, covering the period from the emergence of Bitcoin to November 2025, also examined foreign and domestic regulatory experiences, the CNJ’s normative and correctional competencies, and the precedents already consolidated in the digital transformation of registry services, such as the regulations governing electronic notarial acts and the standardization of registral procedures, which demonstrate the legal feasibility of a specific normative act on this subject.The main stages consisted of: (i) conceptual and technological delimitation of tokenization; (ii) examination of the compatibility between registral principles and the use of tokens representing rights; (iii) assessment of risks, procedural challenges, and governance requirements; (iv) systematization of the CNJ’s competencies to standardize practices in extrajudicial registries; and (v) formulation of normative guidelines for a future regulatory proposal. The results demonstrated that real estate tokenization is legally viable only as a representation of obligational rights, not as a mechanism for the original or derivative transfer of property; that significant regulatory gaps persist regarding technological interoperability, auditing mechanisms, security standards, documentary evidence, and integration with the Electronic System of Public Records; and that the absence of standardization increases the risk of asymmetry among registry offices, legal uncertainty, and user exposure.The study concludes that a CNJ normative act is not only legally possible but institutionally necessary. It should establish minimum guidelines for governance, security, interoperability, documentary recording, prevention of illicit activities, data protection, transparency, and interinstitutional cooperation, thereby enabling technological innovation to advance in accordance with the foundational principles of the Brazilian registral system.