Qualificação registral imobiliária à luz da nova economia institucional e a registrabilidade de imóveis não partilhados após a dissolução de sociedades conjugais

Abstract

O presente trabalho buscou traçar linhas seguras para a qualificação registral imobiliária a partir da aplicação da análise econômica do direito como referencial teórico. Assim, partindo da abordagem dos sistemas de registro como mecanismos de correção de imperfeições inerentes aos sistemas de transmissão imobiliária, procuramos identificar o papel dos registros nas transmissões imobiliárias enquanto custos de transação, sem ignorar o papel dos cartórios de registro, no sistema brasileiro, como instituição econômica formal inclusiva. A partir de tais premissas, recorrendo ao método hipotético-dedutivo, aplicamos os parâmetros de qualificação eleitos a uma situação específica que tem provocado intensos debates na rotina registral imobiliária: a possibilidade de registro de bens imóveis na pendência de partilha nos casos de dissolução de uniões conjugais. O objetivo principal foi estabelecer qual seria o elemento central a ser valorado pelo registrador de imóveis em tal hipótese qualificatória, e qual seria o resultado da valoração de tal elemento no processo qualificatório. Concluiu-se, ao final, que a disponibilidade e a manifestação de vontade ocorrida no ato jurídico de dissolução da sociedade conjugal (separação ou divórcio) são os parâmetros que devem orientar o registrador em tais situações, de forma que, independentemente de a transmissão do bem imóvel ter como destinatário um terceiro ou se tratar de um negócio celebrado entre os ex-cônjuges, basta que haja disponibilidade e não exista negócio de partilha celebrado anteriormente para que a alienação seja plenamente registrável.

This work sought to trace safe lines for the real estate registry qualification from the application of the economic analysis of law as a theoretical reference. Thus, starting form the approach of registration systems as mechanisms to correct imperfections inherent to real estate transfer systems, we seek to identify the role of registrations in real estate transfers as transaction costs, without without ignoring the role of registry offices, in the Brazilian system, as a formal economy inclusive institution. Based on such premises, using the hypothetical-deductive method, we apply the qualification parameters chosen to a specific situation that has provoked intense debates in the real estate registry routine: the possibility of registering real estate properties pending sharing in cases of dissolution of marital unions. The main objective was establish what would be the central elemento to be valued in such a qualifying hypotesis, and what would be the resulto of the valuation of such elemento in the qualification process. It was concluded, in the end, that the avaiability and the manifestation of will occurred in the legal act of the dissoluction of the conjugal partnership (separation or divorce) are the parameters that must guide the registry in such situations, so that, regardless of the transmission of the transmission is adressed to a third parto r is a business entered between the ex-spouses, it´s sufficient that there is avaiability and that there is no sharing business previously entered into for the disposal to be fully registrable.