Cadastro e registro de imóveis rurais e o direito á propriedade no Brasil: integração dos cadastros e segurança jurídica

Abstract

A presente obra tenta explicitar: 1) a evolução dos registros públicos, dos cadastros territoriais, técnicos e multifinalitários rurais; 2) a problemática fundiária do Brasil, com análise histórica do direito à propriedade, das sesmarias ao Estatuto da Terra, passando pelos microssistemas jurídicos correlatos, como as Leis 5.868, 6.015, 10.267 e vários decretos regulamentadores; 3) a evolução tecnológica no serviço de assegurar a propriedade rural, no sentido de delimitá-la de forma precisa, culminando no uso do georreferenciamento, obrigatório a partir da Lei n. 10.267/2001; 4) A plêiade de cadastros territoriais, tributários e técnicos rurais a partir de 1972, problema que foi objeto de análise do Tribunal de Contas da União, sendo que o Decreto n. 8.764/2016, que instituiu o SINTER (Sistema Nacional de Informações Territoriais), tem o objetivo de “unificar” tais cadastros, para otimizar a utilização de recursos públicos e intergrar órgãos e entidades públicas, em que pesem as competências diferentes, com a possibilidade de compartilhamento da mesma base de dados, além de aprimorar a eficiência administrativa na consecução de políticas públicas. Os institutos jurídicos do Cadastro Imobiliário e do Registro de Imóveis sofreram nesses últimos anos uma constante evolução, tendo sido demonstrada neste trabalho a importância de que estes operem em sinergia, sob pena de que o primeiro se torne um sistema incompleto, pelo aspecto de dados jurídicos, e o outro se torne impreciso, por ausência de dados territoriais. Um passo importante foi dado em 2001, a partir da obrigatoriedade de dados georreferenciados da gleba na própria Matrícula (art. 176, § 3º, da Lei n. 6.015/1973, segundo disposição dada pela Lei n. 10.267/2001), já que foi possível ter a congruência dos dados constantes do cadastro. Importante ressaltar que um dos princípios inerentes aos registros públicos é a publicidade, o que não é necessariamente obrigatório pelos sistemas cadastrais. A publicidade, por sua vez, confere segurança jurídica aos negócios perpetrados. Nesse ponto, deve ser ressaltada a correlação entre a fé pública dos registros e o teor da publicidade. A despeito da íntima relação, a diferença entre uma e outra está na veracidade do conteúdo e no conhecimento de terceiros sobre fato consignado na certidão (meio pelo qual o Registro de Imóveis dá publicidade passiva do que consta no fólio real). Apesar das dificuldades da evolução de registro imobiliário e dos cadastros, estamos no caminho de uma presunção absoluta dos registros, típica do sistema alemão e do Torrens (Australiano Clássico).

The present work tries to make explicit: 1) the evolution of the public registry, of the territorial, technical and multifinalitary rural cadastre; 2) Brazil's land ownership problem, with a historical analysis of the right to property, from the “sesmarias” to the “Estatuto da Terra”, through its related legal microsystems, such as Laws Nos. 5,868, 6,015, 10,267 and various regulatory decrees; 3) technological evolution in the service of ensuring rural property, in the sense of precisely delimiting, culminating in the use of geo-referencing, mandatory from Law 10.267 / 2001; 4) A pleiade of territorial, tax and technical rural registers since 1972, a problem that was judged by the Tribunal de Contas da União, and Decree No. 8,764 / 16, which established SINTER (National System of Territorial Information) Has the objective of "unifying" such registers, optimizing the use of public resources and integrating public bodies and entities, in spite of different competences, can share the same database, improving in turn the administrative efficiency in the pursuit of public policies. The legal institutes of the Real Estate Registry and Real Estate Cadastre have undergone a constant evolution in recent years, and it was demonstrated in this work the importance of these operating in synergy, under penalty of becoming an incomplete system due to the aspect of legal data and Another is inaccurate due to lack of territorial data. An important step was taken in 2001, based on the mandatory georeferenced data of the land in the regsister code itself (article 176, § 3 of Law 6,015 / 73, with the wording given by Law 10,267 / 2001), once it was Congruence of the data in the register. It is important to note that one of the principles inherent in public records is advertising, which is not necessarily mandatory by the registration systems. Advertising, in turn, confers legal certainty to the business perpetrated. At this point, the correlation between the public faith of records and the content of advertising must be emphasized. In spite of the intimate relation, the difference between one and the other is in the veracity of the content and the knowledge of third parties on fact recorded in the certificate (means by which the Real Estate Registry gives passive publicity of what appears in the real folio). In spite of the difficulties of the evolution of immobiliary registration and cadastre, we are on the way to an absolute presumption of records, typical of the German system and the Torrens (Australian).